En bref
- Une SCI réunit au moins deux associés pour acquérir, gérer et transmettre de l’immobilier.
- Elle relève par défaut de l’impôt sur le revenu ; l’option pour l’IS est possible.
- Les associés répondent des dettes sociales de manière indéfinie, à proportion de leurs parts.
- Statuts, comptabilité et déclaration annuelle de résultat sont obligatoires.
La société civile immobilière (SCI) est une structure très utilisée pour détenir de l’immobilier à plusieurs, ou pour loger les murs d’une entreprise. Elle offre une grande souplesse, à condition d’en mesurer les contraintes et de bien choisir son régime fiscal.
À quoi sert une SCI ?
La SCI a pour objet d’acquérir ou de faire construire des immeubles, de les gérer et de les administrer. Son activité doit rester civile, comme la location nue. L’achat d’immeubles pour les revendre est une activité commerciale qui ne lui est pas ouverte.
Ses principaux intérêts :
- Investir à plusieurs dans un projet qui dépasserait la capacité de chacun.
- Séparer l’immobilier de l’exploitation : l’immeuble loué à votre société d’exploitation reste hors de son bilan, ce qui peut faciliter une cession ultérieure et le protéger des créanciers de cette société.
- Éviter l’indivision et ses règles contraignantes, notamment au moment d’une succession.
- Transmettre progressivement en donnant des parts, en profitant des abattements fiscaux sur les donations.
- Adapter les règles de décision et de cession grâce à la liberté de rédaction des statuts.
Comment fonctionne-t-elle ?
Associés et capital
Une SCI compte au moins deux associés, personnes physiques ou morales ; deux époux peuvent s’associer. Le capital est fixé librement. Il peut être constitué d’apports en argent et/ou de biens, par exemple un immeuble.
Gérance et décisions
La SCI est dirigée par un ou plusieurs gérants, associés ou non. Les statuts peuvent limiter leurs pouvoirs, par exemple pour un emprunt ou la vente d’un immeuble. Les décisions qui dépassent les pouvoirs du gérant se prennent à l’unanimité, sauf si les statuts prévoient une autre majorité.
Obligations
Le gérant doit tenir une comptabilité et rendre compte de sa gestion aux associés au moins une fois par an. La SCI dépose chaque année une déclaration de résultat. Sa création suppose des statuts, une annonce légale et une immatriculation via le guichet des formalités des entreprises.
IR ou IS : le choix structurant
L’impôt sur le revenu, régime par défaut
Les bénéfices sont imposés directement chez chaque associé, à proportion de ses parts, même s’ils ne lui ont pas été distribués. Pour des associés particuliers louant nu, ils relèvent en principe des revenus fonciers. Les plus-values de cession suivent le régime des particuliers, avec ses abattements pour durée de détention.
L’impôt sur les sociétés
La SCI relève de l’IS si elle opte pour ce régime, ou si son activité commerciale (location meublée, par exemple) dépasse le seuil de l’accessoire, que l’administration fixe à 10 % du chiffre d’affaires hors taxes. L’option doit être notifiée avant la fin du troisième mois de l’exercice concerné. Elle peut être révoquée jusqu’au cinquième exercice suivant ; ensuite, elle devient irrévocable.
À l’IS, l’immeuble peut être amorti, mais les plus-values relèvent du régime professionnel et les sommes distribuées sont imposées une seconde fois chez les associés.
Le choix dépend du montant des loyers et des charges, de l’affectation des résultats, du taux d’imposition des associés et de vos projets de revente ou de transmission. Il mérite une simulation sur plusieurs années.
Les points d’attention
- Responsabilité : les associés répondent des dettes de la SCI sur leur patrimoine personnel, à proportion de leurs parts, si la société ne peut pas payer.
- Apport d’un immeuble : l’enregistrement est gratuit pour un apport pur et simple à une SCI à l’IR, mais payant à une SCI à l’IS, sauf exceptions.
- Résidence principale : détenue via une SCI, elle ne bénéficie pas de certains abattements prévus pour l’IFI et les droits de succession.
- Cession de parts : elle requiert en principe l’agrément des associés et donne lieu à des droits d’enregistrement.
- TVA : la location de locaux professionnels nus est en principe exonérée, avec une option possible.
Nous vous accompagnons pour rédiger les statuts, comparer l’IR et l’IS dans le cadre de notre conseil fiscal et assurer la tenue comptable de votre SCI.
Une question sur votre situation ?
Les experts-comptables du cabinet TWO, à Hoerdt, vous répondent : premier rendez-vous sans engagement.
Sources : « Société civile immobilière (SCI) : ce qu’il faut savoir », Entreprendre Service Public (entreprendre.service-public.gouv.fr), vérifié le 7 octobre 2025 ; « Comment créer une société ? », Entreprendre Service Public (entreprendre.service-public.gouv.fr), vérifié le 12 septembre 2025
